Взыскание потребителем убытков в случае просрочки сдачи застройщиком ипотечной квартиры

Зная о негативных последствиях несоблюдения условий по выплатам кредита, добросовестный гражданин, не желающий терять приобретенное жилье, старается своевременно погашать сумму долга; многие стремятся выплатить сумму кредита досрочно.
Однако, застройщики не проявляют ответного стремления своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства. Ожидание гражданами передачи квартир через 4-12 месяцев после заявленного срока - обычное явление. Многие граждане через суд пытаются уменьшить размер понесенных убытков и компенсировать расходы, вызванные просрочкой, полагаясь на нормы закона. В случае рассмотрения дел, связанных с защитой прав потребителей, суды обычно встают на защиту интересов граждан. Но не при рассмотрении этой категории дел доказать размер понесенных убытков-крайне сложная задача.

Наиболее частными требованиями в исковых заявлениях являются требования об уплате:
1) неустойки за просрочку сдачи жилья,
2) 50% от суммы выплаты в качестве потребительского штрафа за неисполнение требований в добровольном порядке,
3) компенсации морального вреда,
4) убытков по аренде жилья на период просрочки,
5) убытки в виде разницы по уплате повышенных процентов в счет исполнения своего обязательства.

Если в первых трех пунктах практика более-менее идет навстречу требованиям граждан, то в удовлетворении последних двух, как правило, отказывают.

Обычной практикой является отказ судов в возмещении убытков (расходов), понесенных на уплату арендованного жилья на период просрочки, как и отказы по возмещению убытков, вызванных необходимостью выплачивать повышенные проценты банку.

Так, в деле N 33-177/2015, рассмотренном ВС Республики Карелия, суд отказал в возмещении убытков арендованного жилья, указав, что один из истцов имеет ½ долю в квартире, в которой он с женой имели возможность проживать.
Довод истцов о том, что расходы на аренду подтверждены документально, и то, что в указанной квартире проживает мать истца, а после заключения брака истцы пожелали жить отдельно, судом принят не был. Суд счел, что «доказательств, свидетельствующих о необходимости снимать иное жилое помещение, а также фактическое вселение истцов в указанное жилое помещение, истцом не представлено».
Весьма сложным является доказывание обязанности уплаты повышенных процентов по вине застройщика. Отказывая в удовлетворении заявленных этими же истцами требований, суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих обоснованность периода, за который истцы просили взыскать убытки.

В деле N 33-4142/2015 от 2 ноября 2015 г. рассмотренного ВС Республики Саха (Якутия), суд также отказал в возмещении расходов по аренде жилья, так счел недоказанным истцами факт необходимости аренды жилья в спорный период.
Суд счел необходимым обосновать данное утверждение, указав, что истцы 1) не обосновали необходимость данных услуг (желание жить отдельно-не доказательство необходимости), 2) не представили достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что данные расходы находятся в прямой причинной связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, поскольку истцы на момент заключения договора аренды квартиры были зарегистрированы по определенному адресу (то есть имели возможность там проживать), 3) и дополнительно суд указал, что истцы при желании имели возможность проживать в доме родителей истца, а доказательств отсутствия такой возможности ими не представлено.

Трудно сказать, на каком основании суд почитал возможным указывать истцам, где им проживать, а также их право проживать в квартире, принадлежащей родителям истца (и их обязанность предоставить такую возможность- тоже).

В деле N 33-11111 от 6 апреля 2015 г., рассмотренного Московским городским судом, было высказано мнение, что истцом не представлено суду доказательств понесенных убытков, выразившиеся в переплате повышенных процентов по кредитному договору, ведь «обязанность по уплате процентов возложена на истца кредитным договором и не зависела от факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилого дома».
Схожая формулировка использована судом в деле N 33-2532 от 26 января 2016 г., рассмотренного тем же судом. В данном решении суд прямо указал, что «привлечение заемных средств для оплаты паевого взноса является свободным выбором истцов и не является необходимым условием заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве».
То есть, риск того, что заемщику придется выплачивать сумму ипотечного кредита на порядок больше того, если бы он уже получил право собственности на квартиру, возложена на заемщика.

Однако, в деле N 33-3183 от 3 февраля 2016 г., рассмотренного Московским областным судом, истцу удалось доказать, что выплата им повышенных процентов при имеющейся возможности оплачивать кредит по меньшей ставке, если бы жилье было сдано в обусловленный срок и право собственности было получено.
В данном случае в судебном решении были приведены условия договора, согласно которым предусмотрен в случае, если ипотека будет зарегистрирована до 31.03.13 г., а больший-после указанной даты.
Суд счел данное требование обоснованным.

Следуя логике указанных судебных решений, суд счел бы довод об отсутствии собственного жилья достаточным для признания обоснованности аренды иного жилья.
Эта позиция также высказана Новосибирским областным судом в деле N 33-2418/2015 от 24 марта 2015 г. дополинтельным фактором послужило то, что ранее истец был признан утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением - комнатой в общежитии.

Резюмируя сказанное, можно заметить, что обосновать траты на аренду жилья в случае наличия хоть какого-то права собственности или права проживания, будет практически невозможно.
Однако стоит попытаться доказать обоснованность аренды иного жилья (например, отсутствием необходимых больниц, школ, др в месте регистрации, нереальность проживания в жилье, принадлежащем на праве собственности по причине его аварийности, несогласие иных проживающих о нахождении конкретного лица и/или членов его семьи в квартире, которая является общей долевой собственностью).
Обосновать же убыток, возникший по причине выплат повышенного процента банку можно посредством предоставления договора, в условиях которого четко и ясно указан процентов и схема их выплат в различных случаях, а также наличие в исковых требованиях строгих математических расчетов, с указанием конкретных дат, периодов, сумм и пр.

Если вам требуется помощь юриста, бухгалтера или консультанта по налогам, мы будем рады помочь - звоните (495) 135-00-16 или обращайтесь любым доступным способом.